Hipoteka umowna to hipoteka, która została ustanowiona na podstawie umowy. Choć nazwa ta brzmi jak jeden z wielu rodzajów kredytów hipotecznych, to w rzeczywistości dotyczy niemal wszystkich przypadków, w których mamy do czynienia z kredytem hipotecznym.
Zadajemy sobie teraz pytanie, czy rzeczywiście zawarliśmy umowę na nagły, ale spodziewany wzrost rat kredytu hipotecznego. Chociaż odpowiedź jest twierdząca, warto dowiedzieć się więcej o hipotece jako rodzaju umowy.
Co to jest hipoteka umowna?
Najbardziej rozpowszechnionym zabezpieczeniem hipotecznym jest hipoteka umowna. Hipoteka umowna to każda hipoteka, która została ustanowiona zgodnie z prawem i gwarantuje określoną z góry kwotę. Wszystkie umowy hipoteczne są oparte na hipotece umownej. Firmy mogą również zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. W naszych przewodnikach po kredytach hipotecznych jest mowa o hipotece umownej. Kiedy mówimy "hipoteka", mamy na myśli tylko hipotekę umowną. Inne strony internetowe robią dokładnie to samo, ponieważ istnieją tylko dwie sytuacje, w których kredyt hipoteczny nie jest umowny.
Hipoteka przymusowa - zabezpieczenie hipoteczne wynika z orzeczenia sądu lub decyzji organu administracji publicznej. Przedsiębiorca może zalegać z zapłatą znacznej kwoty podatków. Zamiast zająć jego nieruchomość, sąd zezwala mu na spłatę zaległości i zabezpiecza spłatę hipoteką przymusową.
Hipoteka kaucyjna - pożyczka kaucyjna stanowiła zabezpieczenie spłaty nieokreślonego zobowiązania. Ten rodzaj umowy nie jest już możliwy po jej uchyleniu w 2012 roku.
Większość naszych czytelników nigdy nie będzie miała do czynienia ani z hipoteką kaucyjną, ani z hipoteką przymusową.
Każda hipoteka, o której piszemy w rankomacie, jest hipoteką umowną, chyba że zaznaczono inaczej.
Jaka jest wartość hipoteki umownej?
Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności. Działa ona w ten sposób, że wierzyciel może żądać wszczęcia postępowania egzekucyjnego, jeśli właściciel nieruchomości nie wywiązuje się ze swojego zobowiązania. Wówczas wierzyciel sprzeda nieruchomość i odzyska kwotę zobowiązania z uzyskanych ze sprzedaży środków. W uzyskaniu korzyści z nieruchomości wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi wierzycielami.
Hipoteka umowna nie przenosi własności ani kontroli nad nieruchomością na wierzyciela. Jest to forma zastawu na nieruchomości, która nie jest związana z jej faktycznym posiadaniem.
Hipoteka umowna może być ustanowiona na każdej nieruchomości, która ma założoną księgę wieczystą, jest przedmiotem obrotu prawnego i nie została obciążona innym zabezpieczeniem hipotecznym.
Do dokonania wpisu w księgach wieczystych wymagany jest notariusz. Potwierdza on również zawarcie umowy, której częścią jest zabezpieczenie hipoteczne. Wszystkie umowy o ustanowienie hipoteki muszą być sporządzone w formie dokumentu notarialnego.
Wydział Ksiąg Wieczystych w sądzie cywilnym, w którym znajduje się księga wieczysta, sprawuje nadzór nad księgą wieczystą. Dokładność wszystkich wpisów w księgach wieczystych jest również gwarantowana przez tę samą instytucję.
Właściciel nieruchomości musi ustanowić hipotekę umowną. Dotyczy to również sytuacji, gdy nabywa ją za kredyt hipoteczny. Nieruchomość może mieć kilku właścicieli. W takim przypadku umowę podpisuje osoba upoważniona.
Hipoteka umowna a hipoteka
Hipoteka umowna jest najczęściej stosowana w celu zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego. W tym przypadku:
Bank ustanawia hipotekę na rzecz właściciela nieruchomości. Właściciel nieruchomości może także kupić nieruchomość i ustanowić hipotekę (tak działa hipoteka). Jeśli jest kilku właścicieli, muszą oni wyrazić na to zgodę.
Beneficjentem zabezpieczenia jest bank. W przypadku hipoteki beneficjentem może być tylko bank lub SKOK. Hipoteka może być udzielona osobie fizycznej tylko przez firmę lub osobę.
Tylko kredyt hipoteczny jest zabezpieczony hipoteką. Inne zobowiązania wobec banku, takie jak kredyty gotówkowe czy pożyczki hipoteczne, nie są objęte hipoteką. Hipoteka zabezpiecza jedynie koszty kredytu hipotecznego.
Aby usunąć wpis hipoteczny, potrzebne jest pismo zmieniające. Po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego bank musi wydać fizyczny dokument potwierdzający zgodę na jego wykreślenie - pismo zmieniające. Obowiązek ten jest wymagany przez niektóre banki.
Wszystkie kredyty hipoteczne, bez względu na to, kto i w jakich okolicznościach je zaciągnął, są oparte na hipotece umownej.
Jak wygląda proces zabezpieczenia hipotecznego w przypadku hipoteki umownej?
W przypadku kredytu umownego zabezpieczenie hipoteczne jest sposobem zapewnienia spłaty określonego długu. Może to być zobowiązanie finansowe (np. hipoteka) lub świadczenie innego rodzaju (dostawa, naprawa itp.). W momencie zawierania umowy zabezpieczonej hipoteką umowną należy wyraźnie określić kwotę zobowiązania. Zgodnie z polskim prawem hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności do określonej wysokości. W praktyce zobowiązania wynikające z długu głównego są również chronione przez prawo wierzyciela do potrącenia z nimi kwot zapłaconych w celu jego spłaty.
Wierzyciel może skorzystać z zabezpieczenia hipotecznego, jeśli dłużnik nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań umownych. Wbrew powszechnemu przekonaniu, NIE polega to na zajęciu nieruchomości dłużnika. Wiąże się natomiast z wszczęciem postępowania cywilnego dotyczącego tej nieruchomości.
Procedura ta jest znacznie prostsza niż inne postępowania cywilne i jest dość prosta. Umowa musi być podpisana w formie aktu notarialnego, aby wierzyciel mógł udowodnić, że dłużnik nie wywiązał się ze swojej części umowy. W przypadku kredytu hipotecznego najlepszym sposobem na udowodnienie tego faktu jest bank.
Po zakończeniu uproszczonego postępowania cywilnego wszczynane jest postępowanie egzekucyjne. W trakcie tego postępowania nieruchomość jest zajmowana przez komornika, a następnie sprzedawana na licytacji. Uzyskane w ten sposób środki przeznaczane są na spłatę zobowiązania wierzyciela hipotecznego oraz koszty sądowe.
Wszelkie pieniądze, które pozostaną, trafiają do poprzedniego właściciela. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, ale pozostaną pieniądze na spłatę zobowiązania hipotecznego, wierzyciel może wyegzekwować pozostałą kwotę w standardowym postępowaniu egzekucyjnym.
Zabezpieczenie jest jednak zazwyczaj ustanawiane na nieruchomości, której wartość znacznie przewyższa wartość bazową długu.
Hipoteka łączna a hipoteka umowna
Hipoteka łączna jest w większości przypadków hipoteką umowną. Ma ona zastosowanie, gdy jedna wierzytelność jest zabezpieczona na wielu nieruchomościach, np. dotyczy trzech różnych mieszkań, magazynu lub kompleksu przemysłowego.
Hipoteka łączna odnosi się do innego aspektu hipoteki niż jej charakter umowny. Hipoteka łączna, która nie jest określana jako kaucyjna lub przymusowa, jest hipoteką umowną.
Jeżeli hipoteka łączna jest zabezpieczona kredytem hipotecznym, jest to z pewnością hipoteka umowna.
Podsumowanie hipoteki umownej
Umowa jest podstawą większości zabezpieczeń hipotecznych. Ma ona zastosowanie do wszystkich hipotek, w tym kredytów hipotecznych i zabezpieczeń hipotecznych w umowach cywilnoprawnych.
