Dlaczego właściciele domów powinni śledzić, co wydają na ulepszenia

Wykorzystałem wiele z moich poprzednich felietonów, aby pomóc księgowym i innym specjalistom podatkowym w ostrzeganiu swoich klientów o całkowicie legalnych, łatwych do zrozumienia strategiach, które pozwalają zaoszczędzić na podatkach. Tę kolumnę i dwie następne zamierzam poświęcić na wybór i wdrożenie strategii, które pomogą właścicielom domów.

Długotrwałe przepisy zezwalają na cenne ulgi podatkowe dla właścicieli, którzy wyszczególniają swoje odliczenia na formularzu 1040 na liście A. Mogą oni ubiegać się o roczne odpisy, w ramach limitów, na płatności odsetek hipotecznych i podatków od nieruchomości.

Właściciele nie mogą ubiegać się o bieżące odliczenia za pieniądze wydane na ulepszenia, które zwiększają wartość ich domów, przedłużają ich żywotność lub przystosowują je do nowych zastosowań. Prawo wymaga, aby dodali te pieniądze do podstawy kosztowej domu - liczby używanej do określenia zysków lub strat, gdy sprzedają swój dom. W konsekwencji, ulepszenia zmniejszają wszelkie podlegające opodatkowaniu zyski z ewentualnej sprzedaży.

Duże ulgi dla sprzedających z dużymi zyskami: Prawo pozwala sprzedającym na "wyłączenie", czyli uniknięcie federalnego i stanowego podatku dochodowego od znacznej części zysków ze sprzedaży ich głównych rezydencji.

Wyłączenia zysków wynoszą aż $500,000 dla małżeństw składających wspólne zeznania. Spadają do $250,000 dla osób samotnych lub małżeństw składających osobne zeznania.

Jak wygląda sytuacja, gdy sprzedający osiągają zyski większe niż $500,000 lub $250,000? Są oni odpowiedzialni za podatki od nadwyżki.

Dołącz do naszej listy

IRS audits (or examinations, as the agency preferfers to call them): W przypadku, gdy IRS pyta, jak sprzedawca Sarah określiła swój zysk, audyt będzie mniej traumatyczny i mniej kosztowny, jeśli zachowała skrupulatne zapisy, które śledzą podstawę mieszkania.

Te zapisy powinny zawierać to, co pierwotnie zapłaciła za swój dom, plus pewne rozliczenia lub koszty zamknięcia, takie jak ubezpieczenie tytułu i opłaty prawne. Powinny one również zawierać to, co ona później wyda na ulepszenia, w przeciwieństwie do napraw.

Ulepszenia, zarówno duże jak i małe, zwiększają podstawę: Kwalifikujące się ulepszenia mogą być dużymi projektami, jak wtedy, gdy Sarah umieszcza pokój rekreacyjny w swojej niedokończonej piwnicy, dodaje kolejną sypialnię lub łazienkę, stawia ogrodzenie lub brukuje swój podjazd. Mogą to być również małe projekty, jak wtedy, gdy modernizuje szafy, instaluje wbudowane regały na książki, nowe baterie, wieszaki na ręczniki lub szafki na leki.

Remonty nie zwiększają podstawy: Nieugięty IRS nalega, że Sarah nie może liczyć rutynowych napraw lub konserwacji, które nie dodają nic do wartości miejsca. One tylko utrzymują go w dobrym stanie. Kilka przykładów: Sarah odmalowuje swój dom wewnątrz lub na zewnątrz, naprawia rynny lub podłogi, naprawia przecieki lub tynkowanie, wymienia rozbite szyby w oknach.

Połącz zwykłe naprawy w większe zadania: Może opłacić się Sarze odłożenie projektów naprawczych do czasu, gdy będzie mogła je wykonać w związku z rozległym projektem przebudowy lub renowacji. Dodanie mniejszych prac do większych może pozwolić Sarze na uwzględnienie niektórych elementów, które w przeciwnym razie zostałyby uznane za naprawy, jak np. koszt malowania pokoi.

W dwóch kolejnych felietonach omówię więcej strategii, które można przekazać swoim klientom będącym właścicielami domów.

Dodatkowe artykuły. Przypomnienie dla księgowych, którzy z chęcią skorzystają z porad, jak powiadomić klientów o taktykach, które pozwolą im obniżyć podatki w tym roku, a nawet dać przewagę na przyszły rok: Zagłębić się w archiwum moich artykułów (ponad 350 i licząc).