Nowa sprawa w Sądzie Skarbowym rzuca światło na zyski i straty kapitałowe

Prawo podatkowe przewiduje szereg korzyści podatkowych dla inwestorów w nieruchomości, którzy posiadają swoje nieruchomości dla najemców na wynajem. Na przykład, możesz być w stanie ubiegać się o stratę, która może zrównoważyć wysoko opodatkowany zwykły dochód. Jednak, jak pokazuje nowa sprawa Second Circuit dotycząca odnowionej rezydencji, Keefe, CA-2, nr 18-2357-ag, 7/17/20, musisz spełnić pewne wymagania, aby zrealizować tę korzyść podatkową.

Ogólnie rzecz biorąc, straty ze sprzedaży nieruchomości są traktowane jako zyski lub straty kapitałowe. Zyski kapitałowe i straty są najpierw wykorzystywane do wzajemnej kompensacji. Następnie, jeśli istnieje nadwyżka straty, jest ona wykorzystywana do wyrównania do $3,000 zwykłego dochodu. Pozostała część jest przenoszona na następny rok.

Jednakże straty, które nie są traktowane jako straty kapitałowe, są w pełni odliczane jako straty ze zwykłego dochodu. Mogą one zrekompensować zwykły dochód - na przykład pensje z pracy - który obecnie jest opodatkowany nawet w wysokości 37 procent.

Para w nowym przypadku kupiła zabytkową rezydencję w Newport, Rhode Islands za 1,35 mln dolarów . Z czasem wydali miliony dolarów na renowację tego miejsca, a także poświęcili sporo czasu i wysiłku. Jednak nigdy nie mieszkali w tym domu; ani nikt inny.

Zapisz się na nasz BEZPŁATNY biuletyn e-mail

W 2006 roku para spotkała się z agentem nieruchomości, aby omówić wynajem domu. Spodziewali się, że dom będzie produkować miesięczny dochód z wynajmu 75.000 dolarów w miesiącach letnich i 10.000 dolarów miesięcznie w pozostałej części roku. Para miała nadzieję, że remonty zostaną zakończone w 2007 roku i że miejsce może być wynajmowane.

Agentka nieruchomości zaczęła rozmawiać z klientami o wynajęciu domu w 2007 roku. Ale ona nie reklamować żadnej oferty online, ponieważ nie wierzyła, że może sprzedawać dom podczas remontu były w toku. Po kolejnych opóźnieniach, para miała nadzieję, że dom będzie gotowy do wynajęcia w lecie 2008 roku. Agent nadal do kontroli domu i omówić potencjalne czynsze z jej klientów przez resztę 2007 i 2008.

Tylko jeden klient wyraził zainteresowanie wynajmem, ale nie wszedł do żadnej umowy najmu lub zapłacić kaucję. Po ostatecznym zakończeniu renowacji w maju 2008 roku, dom nie był już wystawiony na wynajem. Ostatecznie nigdy nie został wynajęty. Para ostatecznie sprzedała posiadłość z ogromną stratą.

Kluczowy punkt: Nieruchomość utrzymywana w celu uzyskania dochodu, ale nie wykorzystywana w handlu lub działalności podatnika, jest traktowana jako składnik aktywów kapitałowych. Wynajem nieruchomości jest uznawany za "handel lub biznes", jeśli podatnik-wynajmujący angażuje się w regularną i ciągłą działalność związaną z wynajmem nieruchomości.

Podatnicy w tej sprawie nie prowadzili żadnej działalności związanej z wynajmem poza konsultacjami z agentem nieruchomości. Nigdy nie zostały podpisane żadne umowy najmu. W związku z tym Sąd II instancji ustalił, że nie była to działalność polegająca na ciągłym wynajmie. Strata musi być traktowana jako strata kapitałowa.

Upewnij się, że twoi klienci nie popełniają tego samego błędu. Mieć je angażować się w wynajem nieruchomości działania, które zachowają w pełni odliczyć zwykłą stratę dochodową.